首页|新闻|图片|评论|共青团|温暖的BaoBao|青年之声|青春励志|青年电视|中青校园|中青看点|教育|文化|军事|体育|财经|娱乐|第一书记网|地方|游戏|汽车

金科的中场接力:千亿之后再出发

发稿时间:2019-09-17 12:48:00 来源:标准地产研究院 中国青年网

  在过去几十年间,房地产行业的繁荣景气造就了一批成规模的企业。对于某些房企来说,千亿的规模代表了光荣和梦想,是一个遥不可及的目标,但对于另一些企业而言,千亿只是一个新的起点。

  譬如说,新千亿房企金科。

  8月12日,金科公布半年报,交出一份较为亮眼的成绩单:销售额同比增长36%,营收同比增长68%,归母净利润同比增长289%......

  当大部分房企在2019年上半年切身体会到阻力之际,金科跑出了一个稳健的姿势。

  客观地说,金科的这一高增速部分程度上和低基数状态下的弹性因素有关,但不能否认金科包括盈利能力在内的发展质量正在快速提升。

  迎来丰收期的金科,是如何在压力下持续实现有质量的增长的?

  01

  丰收:上半年业绩面继续向好

  上半年,房企们的心情可能像是在坐过山车。

  年初的时候,受到社会融资规模增加及信贷季节性宽松因素的影响,行业资金面略有反弹。但到了6月份,针对房地产的融资全面收紧,包括海外债、信托等渠道受到更严厉的监管。

  钱袋子紧了不说,在需求端,情势同样不轻松。

  今年前6个月,新发布全国房地产调控政策高达251次,较去年同期上涨31%。昙花一现的小阳春过后,楼市的疲态难掩。

  2019年上半年,全国商品房销售面积7.58亿平方米,同比减少1.8%,增速较2018年降低5.1个百分点。在此之前,商品房销售面积的增长大概持续了约3年半的时间。

  市场环境如此,包括头部房企在内的大部分房企的增速都难以再现过去几年的速度。根据克而瑞的数据,1-6月,TOP100房企累计权益销售规模近3.9万亿元,同比仅微增4%。相比之下,2018年上半年TOP100房企总体销售规模近4.6万亿元,同比增长36.5%。

  在这样的背景下,金科却逆势而上,取得了不俗的增长。

  半年报显示,金科上半年实现签约销售金额814亿元,同比增长36%,位列克而瑞销售榜单第17位,较去年全年上升6位;签约销售面积839万平方米,同比增长20%。

  值得注意的是,销售金额增长快过销售面积,显示出销售端量价齐升,态势积极。简单估算,金科上半年销售均价9702 元/平方米,同比增长16.4%。

  金科2019年的全年销售目标是1500亿元,照上半年进度来看,完成目标不难。

  和销售规模同一等级的企业相比,金科的增长速度位居前列。

  数据来自公司公告、CRIC等;标准地产研究院整理

  与此同时,随着金科过往丰厚的业绩进入结算,公司开始进入“丰收期”,发展质量凸显。

  半年报显示,金科实现营收261亿元、归母净利润25.90亿元,较上年同期分别增长68%和289%,两项指标均位居行业前列。

  当期,金科毛利率大幅提升7.7个百分点至30.31%,创下了近年来的最佳水平。受益于盈利水平的提升,上半年,公司加权净资产收益率从2018年同期的3.39%,迅速提升到今年的11%,同样位居头部房企前列。

  另一方面,金科的负债率也得到有效管控。截至6月底,金科股份资产负债率较去年同期下降1个百分点。若扣除预收账款后资产负债率降至49%,较上年同期下降2个百分点。

  02

  未来增长的安全垫:资金+土储+管理

  房地产行业追根究底是三种生产要素在起作用:资金、土地和人才。三者相辅相成,缺一不可。

  对于金科而言,能够在充满挑战的大环境之下延续了过往的稳健脚步,也离不开这三大要素的合理串联。

  资金层面,半年报数据显示,1-6月,金科在手的货币资金高达309亿元,完全覆盖短期有息负债,EBITDA利息保障倍数1.78,较上年同期增加48.33%。

  在行业融资环境趋紧的当下,现金流几乎可以和安全性画上等号。并且,手握充沛资金的房企,能够更从容地投资未来。

  金科上半年拿地金额423亿元,同比增长56.7%,拿地积极。按照中指院的榜单,上半年金科的拿地金额(权益)排名第14位,和阳光城、中南置地、旭辉等销售排名靠前的房企相近。

  不过在补仓的同时,金科也兼顾了安全性,不是一味猛冲。数据显示,上半年金科拿地金额占销售金额为52.0%,已经较2018 年全年下降7 个百分点。

  截至19年6月末,金科可售资源储备5600万方,同比增长55.6%。根据19年上半年销售均价计算的可售货值储备为5433亿元,大概能支撑金科未来约3-4年的销售。

  从很大程度上来讲,土地的布局决定了房企发展的天花板。

  金科的决定是,继续聚焦“三圈一带”、“八大城市群”等重点城市进行深耕发展,在持续巩固成渝地区市场优势地位的同时,加大其他区域投资,实现全国均衡布局。

  目前,金科已经布局长三角、京津冀、粤港澳大湾区、成渝、中原、长江中游、北部湾、山东半岛等城市群。

  我们说,房地产市场不仅是经济、产业、人口的映射,同时也是城市发展的映射。当前,在我国大力推进京津冀、长三角、粤港澳大湾区等区域经济体建设的背景下,城镇化已经步入城市群阶段,核心城市将承担越来越重要的角色。

  从这个角度看,金科持续增加对核心城市的前瞻性布局、深化省域深耕,有力地保障了未来的发展。

  使得金科有别于其他房企的,还在于它对管理的重视。在房地产向行业平均利润水平回归的大势下,未来获得长久竞争优势的一定是管理驱动型企业。

  为了激发内部增长动力,金科将人力资源提升到战略高度,建立了内部赛马机制、经营质效红黑榜、优化激励体系。

  例如,6月6日,金科股东大会通过《卓越共赢计划暨员工持股计划》,持股计划占比不超过10%,单个参与人不超过1%。

  多管齐下之下,最直观的效果是,上半年金科销售管理费用占营收和销售额的比重较2018年下滑,而且幅度还不小。

  充沛的资金、庞大的土储和成熟稳定的核心管理团队,可以预见金科在未来也能获得较为平稳的发展,无惧周期波动。

  03

  战略:四位一体,可持续性发展

  不谋万世者,不足谋一时;不谋全局者,不足谋一域。

  根据欧美、日本等国家的经验,每个经济体大周期的结束一般发生在城镇化基本完成的时候,这个时点的城镇化率一般在75%。我国城镇化率在2018年为59.58%,离75%还存在一定空间,因此房地产离大周期的顶点尚有一段距离,但是再期待房地产市场如同过往黄金十年般保持高速增长不太现实。

  不少行业人士就判断,房地产市场将迎来峰值时代,总量维持在15万亿+的水准。

  除了总量的变化,楼市还面临增长模式的变化。随着经济社会的发展,人们的需求愈加多元,追求多维度的美好生活。

  面对新的发展阶段,开发商纷纷行动:头部企业中万科自我定位为“城乡建设与生活服务商”,保利发展提出要做“美好生活同行者”,中海地产要“共创美好”。

  在千亿房企中,金科可以算是少有的具备精准战略规划能力的企业。2017 年上半年,金科制定了《发展战略规划纲要(2017-2020 )》,明确了 2017 至 2020 年各年度战略目标,制定了详细的战略实施路径。

  2018年金科进一步提出 “四位一体、协同发展”的战略发展方向。四位一体,即民生地产开发、科技产业投资运营、生活服务、文化旅游康养。

  不仅是地产开发,四位一体的每一面都在良性发展。

  例如生活服务。

  “大物业时代”风起云涌,随着保利物业提交IPO申请书,物管行业的价值或将得到进一步重估,而金科已经建立起规模的护城河。

  半年报显示,2019 年上半年,金科物业板块新增合同管理面积3500 万平方米,累计合同管理面积达2.39亿平方米。

  

  这一面积,如果在2018年底加入上市物管企业排名,将超越绿城服务、新城悦、雅生活服务等房企上市物业平台。

  规模的扩张也带来了营收和净利润的高速增长。公司物业板块上半年实现营业收入12.02 亿元,同比增长84%,净利润1.59 亿元,同比增长260%。

  金科的科技产业投资运营业务也在快速壮大。

  未来的国际竞争将是科技为王,科技创新、人工智能、互联网、大数据等特色产业发展如火如荼,产业园区的投资、建设、孵化、运营也迎来了新机遇。

  目前金科投资开发的高标准产业新城、产业园区,已进入重庆、湖南、山西、四川、山东、辽宁、陕西等省市,开发和运营产业园区面积超1200万平方米,入园企业超过2000家,其中500强企业、千人计划企业和行业百强企业等标杆企业超过15%,入园企业年总产值超千亿元。

  而无论是物业还是产业园区,都包含在金科从地产主业延伸出的产业“生态圈”内,属于一种相关多元的做法。

  拥有明确清晰战略目标的金科,随着“四位一体”战略发力,有望打造新增长极,在地产下半场占据可持续的竞争优势。

 

责任编辑:耿立君
相关新闻
加载更多新闻
热门排行
热 图